新房供需兩旺 二手房高位震蕩

??編者按： 22城首批“集中土拍”如何帶動(dòng)本城市一二手房市場變化?我們特此推出“追地滿月”策劃，聚焦集中土拍一月后的樓市表現(xiàn)!本期關(guān)注廈門。

??樂居買房 林寧 發(fā)自廈門 5月13日，廈門土地供應(yīng)“兩集中”后的首次土拍落下帷幕。5幅地塊成功出讓。吸金190.05億，3幅地塊進(jìn)入競配建，總配建面積5.11萬方。

??當(dāng)日，每一幅地的最終成交價(jià)都超出預(yù)期，“面粉價(jià)”直逼周邊的“面包價(jià)”。此次的土拍熱度，很容易讓人聯(lián)想到2016年的土拍盛況。2016年4月，廈門土拍后，各大新盤連夜開盤，市場熱情瞬間被點(diǎn)燃，很多房源一天一個(gè)價(jià)。但如今，在“五花大綁”的各種調(diào)控規(guī)則以及在政府的深度監(jiān)管下，市場的反應(yīng)理性了不少。

??如今，距離集中土拍已經(jīng)過去了一個(gè)多月，廈門拍出的幾宗熱門地塊，如島內(nèi)洪文、下忠，島外集美地塊等周邊樓市都發(fā)生了哪些變化呢？

??洪文地塊：周邊次新房房價(jià)上漲，但成交平平

??地塊周邊目前無新房在售，比較有代表性的就是與新出讓地塊僅一街之隔的萬科金域藍(lán)灣。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目在土拍前的4月份成交一套147平4房，總價(jià)910萬，單價(jià)61990元/㎡。而在土拍結(jié)束后的6月份成交一套134平4房，總價(jià)930萬，單價(jià)69414元/平。相當(dāng)于單價(jià)上漲7000+/平。但總的來看，成交套數(shù)不多。

??另據(jù)片區(qū)麥田門店中介介紹，土拍之后，由于旁邊隱形地價(jià)已是“6字頭”，業(yè)主心理價(jià)位也漲了一大截，小區(qū)價(jià)格也相應(yīng)地有所上漲。比如兩房戶型之前價(jià)格在560-580萬/套，而現(xiàn)在報(bào)價(jià)沒有低于600萬的。之前三房四房之前單價(jià)6萬5左右，現(xiàn)在報(bào)價(jià)都是7萬了。

??值得一提的是，萬科金域藍(lán)灣小區(qū)所對應(yīng)的學(xué)區(qū)非常一般，小區(qū)一些業(yè)主會(huì)選擇讓小孩在周邊的協(xié)和私立學(xué)校就讀。

??無獨(dú)有偶，去年出讓的思明區(qū)農(nóng)科所百億地塊(中駿·天禧)，距離洪文地塊不遠(yuǎn)。該地塊出讓后，周邊的次新房禹洲·云頂國際的房價(jià)也漲了一波，此外也有不少周邊小區(qū)的業(yè)主就近置換到旁邊的新項(xiàng)目。

??下忠地塊：案名官宣 五緣灣板塊迎來兩大純新盤

??下忠地塊目前案名已官宣為建發(fā)五緣灣璽，將打造約143-195㎡住宅產(chǎn)品，約30-60㎡商鋪。建發(fā)另一幅五緣灣地塊，也就是6月剛拍出的鐘宅地塊案名定為建發(fā)五緣橖月。

??下忠地塊周邊目前暫無新房在售，二手房有建發(fā)中央灣區(qū)、中駿天譽(yù)、特房五緣尊府等。據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，中駿天譽(yù)在5月3日成交一套135㎡3房，總價(jià)1145萬，84440元/㎡，該房源此前掛牌總價(jià)為1150萬，掛牌單價(jià)約在84808元/㎡。

??在查看同小區(qū)在售房源時(shí)，有一套房源在土拍前夕5月12日上架，掛牌總價(jià)1950萬，單價(jià)95430元/㎡，另一套房源在6月初上架，單價(jià)同樣為95430元/㎡。雖然這兩套房源還未成交，但可以看出掛牌單價(jià)與土拍前相比上漲約1萬/㎡。

??另外，據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，在土拍過后，下忠地塊周邊二手房僅成交一套，特房五緣尊府161平4房，總價(jià)1899萬，成交單價(jià)117542元/㎡,高于該小區(qū)均價(jià)93479元/㎡。

??集美地塊：片區(qū)房源價(jià)格未受影響 掛牌周期縮短

??集美地塊處于軟三與北站片區(qū)的中間地帶，隸屬集美新城廈門北站片區(qū)，目前該片區(qū)有新城際廣場、萬科廣場幸福里、永同昌廣場等，均價(jià)在2.4萬/㎡，受土拍影響不大，但新城際廣場有一套房源僅掛牌一天就成交，比以往房源的掛牌周期會(huì)更短。

??該地塊離集美新城并不遠(yuǎn)，拍出的31470元/㎡樓面價(jià)+競配建面積1700㎡也較為靠近集美新城片區(qū)新房的價(jià)格。目前該片區(qū)已有中海、建發(fā)、中交等實(shí)力房企進(jìn)駐，均價(jià)在38754元/㎡。

??未來，該地塊可近享集美新城配套，周邊商業(yè)匯聚、還有地鐵2號(hào)線集美大道站、地塊旁邊的市婦幼保健院集美院區(qū)也正在建設(shè)中，可以保障周邊居民健康無壓力。隨著軟三的發(fā)展，片區(qū)人氣也將大幅提升。

??結(jié)語：

??調(diào)查發(fā)現(xiàn)，總的來說，集中拍地后一個(gè)多月以來，市場情緒還是以理性為主調(diào)。首場集中供地的高溢價(jià)給周邊業(yè)主們帶來了更好的預(yù)期和漲價(jià)的底氣。但掛牌價(jià)不等于成交價(jià)，市場所認(rèn)可的價(jià)格才是真實(shí)的價(jià)格。

??目前，廈門對新房市場的調(diào)控，可以用“五花大綁”來形容，限購、限售、限價(jià)一條龍。備案價(jià)格只能在預(yù)售價(jià)格的基礎(chǔ)上打折，不能隨意調(diào)價(jià)。并且島內(nèi)新項(xiàng)目在出讓之時(shí)就已有規(guī)定限價(jià)。也就是說，不管土拍拍出了怎樣的高價(jià)，新房的售價(jià)早已被安排得明明白白。

??首次集中供地后，廈門幾個(gè)純新盤趁熱開盤，新房市場供應(yīng)量加大。其中，金茂國際社區(qū)憑借小戶型低總價(jià)等方面的優(yōu)勢，開盤去化超9成。而集美區(qū)的中海廈門東灣雖然價(jià)格較高，但也憑借景觀優(yōu)勢和產(chǎn)品力優(yōu)勢取得良好的去化。

??而二手房方面，本輪以學(xué)區(qū)驅(qū)動(dòng)為主的上升周期已接近尾聲。大部分學(xué)區(qū)房價(jià)格處在高位震蕩階段。各大板塊的房源有漲有跌，能賣出怎樣的價(jià)格，主要還是看自身的地段、學(xué)區(qū)、房齡等綜合條件而定。

??此外，6月22日，廈門7宗安置型商品房用地協(xié)議出讓，土地面積約22.55萬平，地上總建筑面積約86萬平，近萬套安商房即將到達(dá)戰(zhàn)場。根據(jù)公告，7宗安商房湖里有6宗、集美1宗，建設(shè)套數(shù)8909-9894套， 戶型有1-4房、復(fù)式，面積在40-290平。安商房加大了住宅的供應(yīng)量，補(bǔ)充了島內(nèi)中小戶型房源。對于想要在島內(nèi)安家的置業(yè)者也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。