保交樓有了更為具體的法律保障

　　據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》

　　在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下

　　商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)

　　優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)

　　抵押權(quán)以及其他債權(quán)

　　人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持

　　4月20日?qǐng)?zhí)行

　　4月20日，最高人民法院《關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》正式施行，其中就人民法院在審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題，給出了三點(diǎn)原則：

　　一是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一)》第三十六條的規(guī)定處理。在《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(一)》第三十六條，承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

　　二是商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

　　三是在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。換句話說(shuō)：如果房子爛尾了，買房人可以申請(qǐng)退款，款項(xiàng)優(yōu)于銀行抵押等。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策具有非常好的務(wù)實(shí)精神，對(duì)于各地2023年處理保交樓事件具有非常好的指導(dǎo)意義：

　　1)此類事件說(shuō)明，在實(shí)際操作中，購(gòu)房者賠償或權(quán)益保護(hù)方面，存在扯皮或含糊的內(nèi)容。過(guò)去對(duì)于開(kāi)發(fā)商、銀行、建筑商等方面的權(quán)益維護(hù)內(nèi)容，主要把建筑商、工程商、設(shè)備商、材料商等排在首位。而現(xiàn)在遇到了購(gòu)房者、退房者和建筑商等方面涉及權(quán)益優(yōu)先的問(wèn)題，此次最高法已經(jīng)非常清晰地明確，購(gòu)房者和退房者的權(quán)益應(yīng)該受到優(yōu)先保護(hù)。

　　2)此類保護(hù)也有一些潛在的要求，比如說(shuō)購(gòu)房者本身需要全額交付購(gòu)房款，這里的購(gòu)房款可以理解為按揭貸款不能出現(xiàn)斷供。而退房者方面則需要認(rèn)定房屋工程確實(shí)持續(xù)爛尾已經(jīng)沒(méi)有交付的條件了。對(duì)于此類潛在的條件，也要求購(gòu)房者等充分理解，以更好掌握政策尺度、維護(hù)合法權(quán)益。

　　以下為文件原件：