2023年的廈門土拍在上周已落下帷幕。站在全年視角，今年廈門土地市場規(guī)模縮量、國央企撐市、島內(nèi)外分化更為明顯。

　　值此年終，廈門樂居策劃年終總結(jié)——2023廈門樓市年終盤點(diǎn)|土地篇，來回顧今年廈門土地市場的詳細(xì)數(shù)據(jù)，一起看看吧!

　　規(guī)?？s量 14宗地吸金364.45億

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年廈門一共有6場土拍，成功出讓14宗宅地，總計(jì)價(jià)建筑面積約125萬方，總吸金約364.45億。

　　供地節(jié)奏放緩：相比去年集中供地，很明顯今年供地節(jié)奏放緩，直至5月才開始首場土拍。

　　高開低走趨勢：整體看，今年上半年土地市場還是比較火熱，出現(xiàn)88家房企搶地局面，島內(nèi)地塊搖號(hào)出讓，下半年趨冷，低溢價(jià)/底價(jià)成交為主。

　　全年成交14幅地塊，僅有4宗溢價(jià)率超過10%，2宗低溢價(jià)成交，其余8宗均是底價(jià)成交。平均成交樓面價(jià)30303元/㎡，相比去年31935元/㎡，下跌5.11%。

　　成交量“腰斬”：同時(shí)，全年供地?cái)?shù)量縮減，相比去年27幅，直接減至一半;計(jì)價(jià)建筑面積125萬方，與2022年相比，也是直接“腰斬”，拉長時(shí)間線來看，是近10年的低谷。

　　成交金額5年新低：全年成交金額364.45億，比去年下跌67.88%，直接少了247.4億。近10年土拍中，今年成績排在倒數(shù)第四，僅高于2014、2015、2018年，是近5年內(nèi)最低。

　　島內(nèi)地塊撐場 區(qū)域熱度持續(xù)分化

　　從區(qū)域來看，今年島內(nèi)外分化愈加明顯。

　　島內(nèi)保有熱度：今年島內(nèi)5幅地塊共收金212.7億，占比58.36%。供地區(qū)域除了五緣灣，會(huì)展北、兩岸金融中心也有宅地出讓。島內(nèi)土拍市場熱度有所保持，2023P05、2023P06及2023P083宗地塊均均經(jīng)歷多輪激烈競拍后觸頂搖號(hào)，樓面價(jià)最高達(dá)51803元/㎡。

　　島外持續(xù)低迷：島外在12月迎來集中供應(yīng)，不過市場較為平淡，全年9幅地塊成交總價(jià)151.75億，多是底價(jià)成交，有的甚至流拍/撤拍。

　　其中，僅11月29日海滄哈啰小鎮(zhèn)拍出相對(duì)較高溢價(jià)率21.49%。其他8幅底價(jià)成交，3幅流拍/撤拍，同安西湖地塊還是一年之內(nèi)2次無人問津，因此今年同安無宅地出讓。

　　其他三區(qū)土拍金額差距不是很大，集美供地4幅，收金58億，明年集美新房市場有望上新。海滄供地3幅，收金52.85億，海滄灣、馬鑾灣板塊將有新房補(bǔ)倉。翔安供地2幅，收金40.9億，其中X2023P01(保利國貿(mào)沁原一期)已經(jīng)在售，體育會(huì)展新城也將增加新供應(yīng)。

　　“國家隊(duì)”是主力 大型國央企競速

　　從拿地房企來看，今年依然延續(xù)以國央企撐市的局面，民企身影難覓。

　　陣營分廈門本土國企與外來國央，尤其本土國企占據(jù)絕對(duì)主力地位。包括建發(fā)、招商、中海、保利、廈門軌道、國貿(mào)、聯(lián)發(fā)等一眾國央企巨頭。不過從另一個(gè)角度來看，這對(duì)于購房者來說或許是個(gè)好事，能較好保證樓盤保質(zhì)保量的高品質(zhì)交付。未來待地塊入市，新房市場主流格局大多是“大型國央企競速”。

　　本土國企集中現(xiàn)身島外：今年本地國企拿地10幅，共斥資200.15億，主要集中在島外。

　　其中，建發(fā)居榜首，拿下3幅，拿地金額72.5億。五緣灣1幅成功補(bǔ)充，集美東部新城2幅，回歸集美市場。

　　國貿(mào)同樣是3幅，金額54.75億。拿地主要范圍是涉及海滄橋頭、翔安彭厝、翔安東體三個(gè)板塊。其中，翔安兩個(gè)板塊內(nèi)原本都有國貿(mào)項(xiàng)目在售(沁原、海嶼原)。

　　聯(lián)發(fā)在年末連拿兩地，金額33.9億，率先進(jìn)駐集美西亭核心區(qū)。

　　廈門軌道&海投聯(lián)合體拿下海滄東嶼1幅地塊，金額26.3億。項(xiàng)目周邊就是海滄中心TOD璞瑞，新地塊自帶商業(yè)，將補(bǔ)倉板塊商業(yè)短板，大概率也是打造TOD模式，象嶼則是首次進(jìn)入馬鑾灣樂活島板塊，拿地1幅，金額12.7億。

　　外來國央主投島內(nèi)：今年外來國央企招商、中海、保利、首開在土拍市場亦有一定的投資力度，斥資164.3億，全部集中在島內(nèi)。

　　其中，招商落子五緣灣，拿地金額63.7億，位于拿地榜第二。

　　中海再深耕思明，進(jìn)入會(huì)展北，拿地金額63.2億，拍出今年最高樓面價(jià)51803元/㎡，整體位于拿地榜第三。

　　保利同樣落子五緣灣，拿地金額24.75億;首開則拿下兩岸金融中心首幅宅地，金額12.65億。

　　土拍政策有變 限價(jià)解除

　　今年土拍規(guī)則發(fā)生了變化。

　　一是，供地方式的變化，兩集中調(diào)整為清單制供地。

　　二是，出讓地塊總價(jià)上限的取消，土地出讓恢復(fù)“價(jià)高者得”。

　　從11月7日，今年第四場土拍開始，廈門島內(nèi)外土拍取消限地價(jià)、限房價(jià)。取消雙限后，對(duì)于房企而言，有更多自主定價(jià)權(quán)，并且拍賣過程中，自由競價(jià)，價(jià)高者得，優(yōu)質(zhì)地塊價(jià)值有可能被推高。

　　但從土拍結(jié)果來看，在下半年市場冷淡期，房企積極性沒有大范圍被調(diào)動(dòng)，僅海滄一幅地塊拍出高溢價(jià)，其他以低溢價(jià)或底價(jià)成交為主。

　　2023年度廈門土拍之"最"

　　單價(jià)最高 思明2023P08地塊(中海峯匯里)，6月30日，中海拿地樓面積價(jià)51803元/㎡

　　總價(jià)最高 湖里2023P06地塊(招商灣湖臻境)，5月10日，招商拿地總價(jià)63.7億

　　溢價(jià)率最高 海滄H2023P02地塊，11月29日，國貿(mào)拿地，溢價(jià)率21.49%

　　體量最大 海滄H2023P02地塊，12月22日，廈門軌道&海投拿地，計(jì)價(jià)建筑面積18.04萬方(含地下商業(yè))

　　競價(jià)最激烈 湖里2023P05地塊(保利天悅)，5月10日88家房企搖號(hào)搶地，最終杭州運(yùn)川搖中

　　拿地最多 建發(fā)拿地3宗，斥資72.5億，蟬聯(lián)廈門年度拿地最多房企

　　整體來看，2023年廈門土拍市場較為平淡。年初25幅供地計(jì)劃，僅完成11幅，不過也有一些計(jì)劃之外的地塊成功出讓。

　　其他也有可圈可點(diǎn)之處，比如島內(nèi)有宅地近百家房企爭霸，觸頂搖號(hào);島外也有宅地拍出今年最高溢價(jià);限價(jià)政策的取消，商品房定價(jià)權(quán)逐步回歸市場。

　　未來廈門土地市場還是可以期待的，還有一批好地等待"上菜"。比如將軍祠地塊、湖邊水庫上下湖地塊、五緣灣鐘宅地塊等。

　　明年的土地市場又是一番怎樣的景象呢?拭目以待!

　　文：廈門樂居(部分來源：廈門市土地礦場交易市場等)